Здравствуйте. Основную сложность Вы понимаете правильно. Также следует понимать, выделены ли доли детям. Если выделены, то это общение с опекой и выяснение ее позиции по данному вопросу. Если доли не выделены, то нужно пытаться решить вопрос с их выделением, что зависит от позиции банка, и опять же общение с опекой. Пробуйте вместе с продавцом обращаться в опеку за консультацией. Есть вероятность, что эту квартиру на сегодняшний день продавцы реализовать в принципе не смогут.

1. Нужно согласие органов опеки, если доли выделены.
2. Нужно соглаовать схему сделки с банком.

Во всех случаях есть определённые риски для покупателя. К примеру, оплата чужой задолженности за счет покупателя и риск остаться без денег и без недвижимости. Или риск несогласования органами опеки продажи долей детей.

«Какие могут возникнуть сложности?» - в итоге, вы можете остаться без денег и без квартиры. Для того, чтобы вступать в подобную сделку, продавцу нужно:
1. Выделить доли всем членам семьи в квартире. Сделать это можно или с согласия банка, или загасив ипотеку и сняв обременение в Росреестре. Каким путём пойдёт продавец?
2. После выделения долей, необходимо получить согласие опеки на продажу долей квартиры. Что будет делать продавец? Покупать альтернативу/вносить деньги на счёт детей? Он ходил в опеку консультироваться?
Зная ответы на эти вопросы, можно что-то комментировать.

Добрый День! Если доли не выделены, то у опеки нет компетенции на что-либо. Поговорить о будущем могут, если захотят и то очень коротко и поверхностно. А вот после выделения долей, уже более предметно можно будет обсудить с ними план дальнейших действий и примерную дорожную карту, которая устроила бы их, если банк тоже не возражает.

Добрый день. Ключевое в Вашей ситуации - выделены доли или нет. Алгоритм решения вопроса зависит от ответа на этот вопрос.